A
Admin
Yönetici
Yönetici
Önalım hakkı, diğer bir adıyla şufa hakkı taşınmaz mülkiyetine ilişkin olarak Türk Medeni Hukuku’nda düzenlenmiş, özellikle paylı mülkiyet ilişkilerinde ortaklar arasındaki dengeyi korumayı amaçlayan bir kanuni alım hakkıdır. Paydaşlardan birinin taşınmaz üzerindeki hissesini üçüncü bir kişiye satmak istemesi halinde diğer paydaşlara aynı koşullarla söz konusu hisseyi satın alma imkanı tanıyan bu hak; taşınmazın ekonomik bütünlüğünü ve paydaşlar arasındaki ortaklık ilişkisini koruma altına alır. Önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 732. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğan ve payın üçüncü kişilere satışıyla kullanılabilir hale gelen bu hak, yenilik doğurucu hak niteliğindedir. Paydaşlardan birinin önalım hakkı, satışın kendisine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle sona erer. Bu süreler hak düşürücü süre niteliğindedir ve mahkemece resen dikkate alınmalıdır. Şufa hakkının kullanılabilmesi belirli şekil ve şartlara bağlıdır. Türk Medeni Kanunu ve Yargıtay İçtihatları doğrultusunda bu şartlar şöyle sıralanabilir: a. Paylı Mülkiyetin Varlığı: Önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyet ilişkilerinde geçerli olmakla beraber kat irtifakı veya kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda kullanılamaz. b. Geçerli Bir Satış İşlemi: Şufa hakkının kullanılabilmesi, gerçek ve resmi şekilde tapuda tescil edilmiş bir satış işlemine bağlıdır. Bağış, trampa, miras intikali gibi işlemlerde önalım hakkı kullanılamaz. c. Payın Üçüncü Kişiye Satılması: Önalım hakkının kullanılabilmesi için paydaşlardan birinin, hissesini paylı mülkiyet ilişkisi dışındaki üçüncü bir kişiye satmış olması gerekir. Yani hissenin başka bir paydaşa satılması durumunda diğer paydaşlar için bir önalım hakkı doğmaz. d. Hakkın Süresi İçinde Kullanılması: Paydaşlar, satış işlemini ve alıcıyı öğrendikleri tarihten itibaren üç ay ve azami iki yıllık süreden sonra önalım haklarını kaybederler. e. Hakkın Alıcıya Karşı Kullanılması: Şufa hakkı yalnızca paylı mülkiyete tabi taşınmazdaki payı satın alan alıcıya karşı kullanılabilir, payını satan paydaşa karşı ileri sürülemez. Önalım hakkı kaynağına göre, sözleşmeden doğan önalım hakkı ve kanundan doğan önalım hakkı olarak ikiye ayrılır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı, taraflar arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Belirli bir malın üçüncü kişilere satılması halinde, malı öncelikle satın alma hakkı bu sözleşme ile elde edilir. Bu yönüyle sözleşmeden doğan önalım hakkı şahsi bir hak olup üçüncü kişilere karşı kullanılması tapuya şerh verilmiş olmasına bağlıdır. Bu hak aksi kararlaştırılmadıkça devredilemez, mirasçılara geçmez ve belirli bir taşınmaz malın satılması ile kullanılabilir hale gelir. Taşınmazın satılması halinde önalım hakkı sahibi, taşınmazı alacak üçüncü kişiye karşı, aynı şartlarla malı kendi adına satın alma talebinde bulunabilir. Bu hususa ilişkin olarak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2013/494 E., 2014/153 K. sayılı kararı önem arz etmektedir. Karardaki “Bu nitelikteki bir önalım hakkının doğabilmesi için öncelikle bir önalım sözleşmesinin yapılması gerekir. Bu sözleşmenin yapılması ile mal sahibi mülkiyet hakkını ileri bir tarihte devir borcu altına girmiş olur. Buna karşın onalım alacaklısının onalım akdine konu edilen malın mülkiyetinin kendisine devir edilmesini isteme hakkı doğar. Sözleşmeden doğan önalım hakkı şahsi bir haktır. Sözleşmenin tarafı olanlar için hüküm ifade eder. Ayni bir hak olmadığı gibi aynı zamanda nispi bir haktır. Önalım sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması şahsi nitelik taşıyan hakka ayni hak vasfını kazandırır. Şerh bu hakkı güçlendirir ve herkese karşı ileri sürülebilir hale getirir. Hakkın tapuya şerh edilmesi mal sahibinin taşınmazını satmasını engellemez. Önalım sözleşmesi tapu siciline tescil edildikten sonra mal sahibi taşınmazını üçüncü kişiye satarsa o takdirde alacaklı üçüncü kişi hakkında da onalım hakkını kullanabilir.” ifadeleri sözleşmeden doğan önalım hakkının içtihadi tanımı niteliğindedir. TBK m. 242 ile önalım hakkının nasıl kullanılacağı hüküm altına alınmıştır. Nitekim “Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerh edilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır.” hükmünü amir bu maddede, önalım hakkının dava yolu ile kullanılacağı öngörülmüştür. Şufa davası, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Satışın yapıldığını ve şufa hakkını kullanmak istediğini beyan eden davacı, satım bedelinin ödenmeye hazır olduğunu belirtir ve satış koşullarını aynen kabul eder, Mahkeme, satım işleminin geçerli ve usulüne uygun olduğunu tespit ederse, şufa hakkının kullanılmasına hükmeder. Bu durumda, satış bedelinin ödenmesi şartıyla taşınmazın payı, üçüncü kişiden alınıp davacıya geçirilir. Hükmün kesinleşmesinden sonra, taşınmaz üzerindeki mülkiyet değişikliği tapu siciline işlenir. Şufa davalarında karar inşai niteliktedir. Zira bu davalarda hakimin vereceği karar ile önalım hakkı sahibi ve üçüncü kişi arasında yeni bir satış ilişkisi doğar. Hakimin önalım hakkı davası sonucunda vereceği karar, mülkiyetin üçüncü kişiden önalım hakkı sahibine geçmesini sağlar. Bu yönüyle şufa davası mülkiyeti geçiren davalardandır. Şufa davalarının sonucunda, önalım hakkı sahibinin tapuya tescil yapılmasını talep etme hakkı doğar. Hakimin kararı ile mülkiyet halihazırda geçmiş olacağından bu tescil kurucu nitelikte değil, bildirici niteliktedir. Fakat bu sonucun doğabilmesi de yine kararın kesinleşmiş olmasına bağlıdır. Önalım hakkının etkili biçimde kullanılabilmesi, hukuken öngörülen şekil ve süre şartlarına sıkı sıkıya bağlıdır. Uygulamada karşılaşılan noter bildiriminin yapılmaması veya geç yapılması gibi bazı şekli eksiklikler, şufa hakkını fiilen kullanılamaz hâle getirmektedir. Bu durum, hakkın tanınmış olmasının tek başına yeterli olmadığını; aynı zamanda hakkın kullanımına yönelik etkin ve erişilebilir bir altyapıya da ihtiyaç duyulduğunu göstermektedir. Nitekim, şufa davalarında karşılaşılabilen bir diğer sorun da satış işlemlerinin muvazaalı biçimde gerçekleştirilmesidir. Satış gibi gösterilen devir işlemlerinin aslında bağış veya borç tasfiyesi gibi farklı hukuki işlemleri gizleme amacı ile yapılması, hakkın özünü zedelemektedir. Bu noktada yargının, muvazaa tespitine ilişkin yerleşik içtihatları önem arz etmektedir. Önalım davasında muvazaa iddiasının öne sürüldüğü bir olaya ilişkin olarak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2015/9329 E. 2016/6885 K. Sayılı kararı “Somut olayda; davalı yasal hakkını kullanarak şufa davası açmış, şufa davasının yargılaması sırasında mahkeme tarafların ileri sürdüğü bedelde muvazaa ve fiili taksim iddialarını araştırmak durumunda kalmış, davalı ön alım bedelini mahkemece verilen süre içerisinde mahkeme veznesine depo ederek ödemiştir. Davalının şufa davasını açtığı 16/05/2011 tarihi ile mahkeme kararının kesinleştiği 08/05/2014 tarihine kadar geçen süre içinde yargılamanın uzamasına neden olacak hiç bir kusuru da yoktur. Diğer anlatım ile somut olayda sebepsiz zenginleşmenin koşulları oluşmamıştır. Dairemizin görüşü bu yöndedir. (3.H.D. 2015/7480 E–2015/15720 K.sayılı ve 14/10/2015 tarihli kararı). Mahkemece, anılan nedenler ile davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 02.05.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.” şeklindedir. Bu kararda da görüldüğü üzere mahkemenin muvazaa iddialarını araştırması, şufa davalarında önalım hakkı ihlalinin önüne geçebilmektedir. Bu tutum hem bireysel mülkiyet haklarını hem de taşınmaz hukukunun genel ilkelerini dengeleyen bir tutumdur. Ancak bu dengenin korunabilmesi sadece kanuni çerçevenin değil, uygulamaya ilişkin araçların ve yargısal içtihatların da eşgüdümlü şekilde geliştirilmesi ile mümkün olacaktır. Sonuç olarak mülkiyet hakkının korunması, ortaklık yapısının sürdürülmesi ve taşınmaz alım-satımlarında istikrarlı bir güven ortamı sağlanması açısından büyük öneme sahip olan önalım hakkı, hukuki güvenliğin de teminidir. Bu sebeple hem kanun koyucu hem de uygulayıcılar bu hakkın kullanımı konusunda hassasiyet göstermelidir. Gelecekte, bu hakkın kötüye kullanımını önlemeye yönelik daha detaylı düzenlemelere ihtiyaç duyulabileceği kanaatindeyiz. Av. Fırat ACAR Ferhat ÇALIŞKAN (E) Huk. Bnb. Stj. Av. Esma PAMUK