A
Admin
Yönetici
Yönetici
Kira ilişkileri, süreklilik arz eden sözleşmeler olması nedeniyle tarafların ekonomik beklentilerinde zamanla dengenin bozulmasına yol açabilmektedir. Özellikle uzun süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, mevcut kira bedelinin güncel piyasa koşullarının gerisinde kalması, kira tespit davalarının sayısında ciddi bir artışa neden olmaktadır. Bu davaların sağlıklı şekilde yürütülmesi ve amacına ulaşması, yalnızca hukuki normlara değil, aynı zamanda uygulamadaki teknik ayrıntıların titizlikle değerlendirilmesine bağlıdır. Kira tespit davalarının yasal dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddelerinde düzenlenmiştir. Söz konusu düzenlemelere göre, kira sözleşmesinde belirlenen artış oranı, beş yıllık sürenin dolmasının ardından sınırlayıcı olmaktan çıkar ve hâkime kira bedelini serbestçe takdir etme yetkisi tanınır. Ancak bu takdir yetkisi keyfi değildir; emsal kira bedelleri, taşınmazın fiziksel ve konumsal özellikleri ile hakkaniyet ilkesi çerçevesinde sınırlandırılmıştır. Uygulamada en çok karşılaşılan hata, kira tespit davalarının geçmişe dönük sonuç doğurduğu yönündeki yanılgıdır. Oysa Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesi uyarınca, kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından en az otuz gün önce açılmalı ya da bu tarihten önce yazılı ihtarda bulunulmalıdır. Aksi takdirde mahkemece tespit edilen yeni kira bedeli, ancak bir sonraki kira dönemi için geçerli olur. Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olarak belirlenmiştir. 01.09.2023 tarihi itibarıyla yürürlüğe giren düzenleme ile bu davalarda arabuluculuğa başvuru dava şartı haline getirilmiştir. Dolayısıyla, arabuluculuk süreci usulüne uygun işletilmeden açılan davalar, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilme riski taşımaktadır. Bu yönüyle, sürecin ilk adımından itibaren dikkatli ve stratejik bir yaklaşım izlenmesi elzemdir. Son dönemde kamuoyunda oldukça gündemde olan yüzde 25 kira artış sınırı, kira tespit davaları açısından doğrudan uygulama alanı bulmamaktadır. Bu sınır, yalnızca beş yıllık süre dolmamış kira sözleşmeleri bakımından ve TBK m. 344/1 kapsamında geçerlidir. Oysa kira sözleşmesi beş yılı doldurduğunda veya beş yılı aşan her yeni kira döneminde, hâkim artık TÜFE ile sınırlı kalmaksızın rayiç değeri esas alarak kira bedelini belirleyebilir. Bu husus, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2023 tarihli kararlarında da açıkça ifade edilmiştir. Bu nedenle, kira ilişkilerinde beş yıllık sürenin doğru hesaplanması ve bu süreye göre dava stratejisinin kurgulanması, uygulayıcı avukatlar açısından hayati öneme sahiptir. Kira tespit davası sürecinde taşınmazın piyasa değerinin isabetli şekilde belirlenmesi için emsal araştırması büyük önem taşır. Mahkeme, bilirkişi heyeti marifetiyle benzer nitelikteki bağımsız bölümlere ilişkin kira rayiçlerini inceler ve bu verilere dayanarak yeni bedeli takdir eder. Ancak uygulamada, bilirkişilerin sınırlı sayıda emsal ve yalnızca ilan sitelerine dayalı değerlendirme yapmaları sık rastlanan bir sorundur. Bu durum, yetersiz bir raporla sonuçlanmakta ve dava sürecini olumsuz etkilemektedir. Bu sebeple, dava dilekçesiyle birlikte taşınmazın konumu, fiziksel özellikleri, kullanımı ve çevresel etkenleri de dikkate alan, mümkünse uzman gayrimenkul değerleme raporları ya da ilan analizleriyle desteklenmiş kapsamlı bir emsal sunumu yapılması önerilir. Davanın taraflarının hukuki statüsü de süreci etkileyen önemli bir faktördür. TBK m. 344/4 hükmü uyarınca, kiracının tacir veya özel hukuk tüzel kişisi olması halinde, taraflar arasında sözleşmede belirlenen artış oranı geçerli kabul edilir. Ancak beş yılı aşan kira ilişkilerinde bu hükmün etkisi sınırlıdır. Çünkü aynı Kanun’un 344/3 maddesi gereğince hâkim, beş yılın sonunda rayiç değerlere göre yeniden kira bedeli belirleyebilir. Dolayısıyla, işyeri kiralarında sözleşmeye dayalı artış oranının varlığı, beş yıllık sürenin dolmasından sonra hâkimin serbest takdir yetkisini ortadan kaldırmamaktadır. Öte yandan kira tespit davalarının yalnızca ileriye etkili sonuç doğurduğu unutulmamalıdır. Dava açılmadan önceki dönemlere ilişkin kira farkı talep edilemeyeceğinden, dava tarihinin ve ihtar süresinin doğru planlanması, ekonomik açıdan anlamlı bir sonuç elde edebilmek açısından kritiktir. Süreye ilişkin bu teknik detaya dikkat edilmemesi, hukuki haklılığa rağmen davanın somut bir fayda doğurmamasına neden olabilir. Sonuç olarak kira tespit davaları, yalnızca bir borçlar hukuku davası olmanın ötesinde, gayrimenkul piyasasına hâkimiyet, taşınmaz değerlemesi bilgisi ve teknik dava takibi gerektiren kompleks bir süreçtir. Dava stratejisinin beş yıllık sürelere göre yapılandırılması, emsal verilerin güçlü şekilde sunulması ve usule ilişkin şartlara eksiksiz uyulması, başarılı sonuçlar elde edilmesinin ön koşuludur. Uygulayıcı hukukçuların, yalnızca mevzuat hükümleriyle sınırlı kalmayıp Yargıtay içtihatlarını ve yerel bilirkişilik uygulamalarını da dikkate alarak bu davaları yönetmesi, sürecin başarısını doğrudan etkilemektedir. Av. Elif COŞKUN