A
Admin
Yönetici
Yönetici
Kira sözleşmeleri, kiraya verenin bir taşınmazı kiracıya kullanması için belirli bir süreyle ve bedelle devretmesini sağlayan sözleşmelerdir. Bu ilişkide tarafların menfaatleri zamanla değişebileceği gibi, ekonomik koşullar da kira bedelini güncellenmesi gereken bir unsur hâline getirebilir. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu, kira bedelinin tespiti konusunda kiracı ve kiraya verene bazı haklar tanımaktadır. Bu makalede, kira bedelinin tespiti davasının dayanakları, usulü ve yargı uygulamasındaki yeri ele alınacaktır. 1. Hukuki Dayanak Kira bedelinin tespiti davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, taraflar arasında kira bedelinin ne şekilde artırılacağına dair bir anlaşma yoksa ya da yapılan anlaşma geçersizse, hâkim, emsal kiralar ve ekonomik veriler doğrultusunda yeni kira bedelini belirleyebilir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, beş yıllık süre geçmeden kira bedelinin hâkim kararıyla artırılması yalnızca sınırlı hallerde mümkündür. 2. Kira Bedelinin Tespiti Davasının Koşulları Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için bazı koşullar gereklidir: Sözleşmenin Yazılı Olması: Her ne kadar sözleşmenin yazılı olması şart değilse de, uygulamada yazılı kira sözleşmesi tespitte kolaylık sağlar. Süre: Beş yıllık kira süresi dolmadan yalnızca TÜFE oranında artış yapılabilir. Beş yılın sonunda ise, emsal kira bedelleri dikkate alınarak yeni bir bedelin tespiti mümkündür. Dava Açma Zamanı: Kiraya veren, yeni kira döneminden en az otuz gün önce ihtar çekmek veya bu süre içinde dava açmak suretiyle tespit talebinde bulunabilir. 3. Dava Süreci ve Usul Kira bedelinin tespiti davası, görevli mahkeme olarak Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Davacı, genellikle kiraya verendir ancak bazı durumlarda kiracı da bu davayı açabilir. Dava dilekçesinde; taşınmazın adresi, mevcut kira bedeli, emsal kira örnekleri ve yeni bedelin neden talep edildiği açıklanmalıdır. Mahkeme, bilirkişi raporları ve çevredeki benzer mülklerin kira bedellerini dikkate alarak yeni kira bedelini belirler. Dava sürecinde TÜİK verileri, rayiç bedel araştırmaları ve ekspertiz raporları önemli delil niteliği taşır. 4. Emsal Kira Değerleri ve Bilirkişi İncelemesi Mahkemeler, kira bedelini belirlerken öncelikle emsal kira değerlerini göz önünde bulundurur. Aynı bölgede, benzer özelliklere sahip taşınmazların kira bedelleri kıyaslanır. Ayrıca bilirkişiler, taşınmazın fiziksel özellikleri, lokasyonu ve piyasa koşulları gibi faktörleri değerlendirerek bir rapor sunar. Bu rapor, hâkimin karar vermesinde belirleyici olabilir. 5. Yargıtay Kararları Işığında Değerlendirme Yargıtay içtihatlarında, kira bedelinin tespiti davalarının kira sözleşmesindeki dengeyi koruma amacı taşıdığı vurgulanmaktadır. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde, enflasyonun ve ekonomik dalgalanmaların etkisiyle kira bedelinin piyasa koşullarına göre güncellenmesi gerektiği kabul edilmektedir. Ancak Yargıtay, fahiş artış taleplerine karşı da dikkatli olunması gerektiğini, hakkaniyetin gözetilmesi gerektiğini belirtmektedir. Sonuç Kira bedelinin tespiti davaları, hem kiracının hem de kiraya verenin haklarının dengelenmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Bu süreçte kanuni şartlara uygun şekilde hareket edilmesi, doğru zamanda dava açılması ve emsal delillerin etkili biçimde sunulması davanın başarısı için belirleyicidir. Hukuki çerçevenin iyi bilinmesi ve gerektiğinde profesyonel hukuk desteği alınması, tarafların menfaatlerini koruyarak hakkaniyetli bir sonuca ulaşılmasını sağlar. Av. Melike SAÇAKLI