A
Admin
Yönetici
Yönetici
Kira ilişkileri, hem kiracının barınma ve kullanım hakkını hem de kiraya verenin mülkiyet hakkını korumaya yönelik dengeli bir yapı içinde düzenlenmiştir. Ancak zaman içinde kiraya verenin, kiralanan taşınmaza bizzat kendisi ya da yakınları için ihtiyaç duyması mümkündür. Bu durumda Türk Borçlar Kanunu, kiraya verene ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı tanımaktadır. Bu makalede, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının hukuki dayanakları, şartları, dava süreci ve Yargıtay içtihatları ışığında değerlendirilmesi yapılacaktır. 1. Hukuki Dayanak İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi uyarınca düzenlenmiştir. Bu hükme göre, kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kullanmak zorundaysa, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. 2. İhtiyaç Şartının Unsurları İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için bazı hukuki şartların varlığı gereklidir: Samimi ve gerçek bir ihtiyaç olmalı: Mahkemeler, ihtiyacın gerçek, ciddi ve sürekli olup olmadığını değerlendirir. Keyfi veya geçici ihtiyaçlar dava açmak için yeterli değildir. Kendisi veya yakını için kullanım amacı: Kanun, kiraya verenin sadece kendi değil, eşi, çocukları, anne-babası gibi yakınlarının ihtiyacını da geçerli sebep sayar. İhtiyacın zorunlu hale gelmiş olması: İhtiyaç hali soyut bir iddiaya dayanamaz. Örneğin, kiraya verenin başka boş taşınmazı varsa, ihtiyaç iddiası zayıflar. 3. Dava Açma Süresi ve Usul Kiraya veren, süresi sona eren kira sözleşmesinin bitimini izleyen bir ay içinde dava açmalıdır. Aksi takdirde dava hakkı kaybedilir. Süre, belirli süreli sözleşmelerde sözleşme bitiminden; belirsiz süreli sözleşmelerde ise yapılan fesih bildiriminin geçerlilik kazandığı tarihten itibaren başlar. Görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Dava dilekçesinde ihtiyaç gerekçeleri somut ve belgeli şekilde belirtilmelidir. Mahkemeler, genellikle tanık beyanı, ikametgah bilgisi, başka konut olup olmadığı gibi unsurları dikkate alır. 4. İspat Yükümlülüğü ve Deliller Kiraya veren, ihtiyaç iddiasını somut biçimde ispatlamakla yükümlüdür. Bu kapsamda sunulabilecek deliller şunlardır: Tapu kayıtları ve konutun kullanım durumu İkametgah belgesi Aile nüfus kayıt örneği (örneğin çocuğunun evlenip ayrı ev ihtiyacının olduğunu göstermek için) Tanık beyanları Gelir belgeleri, taşınmazın başka kiraya verilemeyecek durumda olduğunu gösterir belgeler Mahkeme, bu delilleri değerlendirerek ihtiyacın gerçek olup olmadığına karar verir. 5. Dava Sonucu ve Tahliye Kararı Mahkeme, kiraya verenin ihtiyacını gerçek ve samimi bulursa, kiracının taşınmazı tahliye etmesine karar verir. Karar kesinleştikten sonra icra yoluyla tahliye işlemi gerçekleştirilebilir. Ancak uygulamada, kiracılara çoğu zaman makul bir tahliye süresi tanınır. 6. Yargıtay Uygulamasında İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Yargıtay, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında sıkı denetim uygulamaktadır. Örneğin, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi birçok kararında, kiraya verenin aynı şehirde başka boş taşınmazı bulunması durumunda, ihtiyacın samimi olmadığına hükmetmiştir. Öte yandan, yeni evlenen çocuğun konut ihtiyacı veya yaşlı anne-babanın yanında oturması için evin tahliye edilmesi gibi durumları gerçek ihtiyaç kapsamında değerlendirmiştir. Ayrıca Yargıtay, kötü niyetli dava açan kiraya verenler hakkında da yaptırım öngörmektedir. Örneğin, tahliye edilen konutun kısa süre içinde başka bir kiracıya verilmesi durumunda, eski kiracıya tazminat davası açma hakkı doğabilir (TBK m.355). Sonuç İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, kiraya verenin mülkiyet hakkını korumakla birlikte, kiracının barınma hakkını da gözeten bir denge üzerine kuruludur. Bu nedenle, ihtiyacın gerçekliği ve dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilmesi esastır. Uygulamada dava süreci hem kiraya veren hem de kiracı açısından dikkatli yönetilmelidir. Hukuka uygun hareket edilmesi ve sürelere riayet edilmesi, her iki tarafın da mağduriyet yaşamadan haklarını kullanmasını sağlar. Av. Melike SAÇAKLI