A
Admin
Yönetici
Yönetici
I. GİRİŞ Bilindiği üzere sorumluluk için salt hukuka aykırılık yeterli değildir. Kusur sorumluluğunda, sorumluluk için kusurun bulunması zorunludur. Ancak konumuz açısından elatmada bulunanın mutlaka kasıtlı hareket etmesi zorunlu olmayıp, kusurlu olmasa dahi, eğer geçersiz bir hukuki nedene dayanıyorsa yani elatma fiili hukuka aykırı ise elatmanın önlenmesi istenebilir. Nitekim TMK'nın 683/2. maddesinde bu unsur "Malik... her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir." şeklinde ifade edilmiştir. Elatmanın haksız olması ile kastedilen malikin elatmaya katlanma yükümlülüğünün bulunmamasıdır. Katlanma yükümlülüğünde malikin olumsuz yetkilerinin kısıtlanması, olumsuz yetkilerini kullanamaması söz konusudur. Bu yükümlülük nedeniyle malik bazı elatmaları hoş görmek zorunda kalır. Elatmaya engel olamaz. Olumsuz bir unsurdur. Bu unsur davalı içinse en önemli bir savunma imkânıdır. Çünkü elatmanın haksız olması davanın kabulü için zorunlu olup, ayni veya şahsi bir hakka dayanıyorsa veya kanundan kaynaklı bir elatma ise, haksız olma unsuru gerçekleşmediğinden davanın reddine karar verilmelidir. Yapılan elatmanın haksız olmadığı savunması çeşitli nedenlere dayanabilir. En başta gelenleri mülkiyet hakkının kanundan kaynaklanan bir nedenle sınırlanmasına ilişkin olan nedenlerdir. Bu nedenler kamu veya özel hukuktan kaynaklanabilir. Yine malikin katlanma yükümlülüğü davalının bir ayni veya şahsi (nisbi) hakkından da kaynaklanabilir. Örneğin elatan davalının malik veya intifa hakkı sahibi ile olan kira ilişkisi yapılan elatmayı haksız olmaktan çıkaracaktır. Ayrıca doğal olaylar sonucu oluşan elatmalarda (eğer bir kişinin kasıtlı veya taksirli hareketi ile birleşmemişse) haksızlık unsuru gerçekleşmediğinden elatmanın önlenmesi istenemez. Bu bölümde kanundan kaynaklanan mülkiyet hakkı sınırlamalarını yani bu yöndeki savunma vasıtalarını ele alacağız. II. MÜLKİYET HAKKINA SINIRLAMA GETİREN KANUNLARDAN KAYNAKLANAN HALLER A. Genel Olarak Çap kaydı iptale kadar geçerli ise de çaplı bir taşınmaza elatılması halinde elatmanın önlenmesine karar verilmeden önce mülkiyet hakkını sınırlayan kanuni düzenlemelerin dikkate alınması zorunludur. Çünkü yukarıda da belirtildiği üzere mülkiyet hakkı sınırsız olmayıp, kanuni düzenlemelerle bu hakkın sınırlanması mümkündür. Kanundan doğan katlanma yükümlülüğü, ilgili kanun hükmünden doğan yani doğrudan doğruya ve malike karşı ileri sürülmesine bağlı yani dolaylı katlanma yükümlülüğü olarak ikiye ayrılır. İlgili kanun hükmünden doğan yani maliki doğrudan etkileyenlere örnek olarak komşu araziden taşan bitkilere katlanma yükümlülüğüne ilişkin TMK'nın 740. maddesinde yapılmış olan düzenleme verilebilir. Öte yandan maliki doğrudan doğruya etkilemeyen yani ancak malike karşı ileri sürülmesi halinde sonuç doğuran hallere örnek olarak ise taşkın yapıya ilişkin TMK'nın 725., zorunlu geçit hakkına ilişkin TMK'nın 747., ve kaynak hakkına ilişkin TMK'nın 761. maddelerinde yapılmış olan düzenlemeler verilebilir. Kanundan kaynaklanan sınırlamaların başında TMK'nın 2. maddesindeki düzenlemedir. Ancak aşağıdaki Yargıtay kararında da belirtildiği üzere mülkiyet hakkına bir müdahale varsa her zaman korumanın istenebileceği ve bu isteğin de hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilemeyeceği hususunun gözden kaçırılmaması gerekir. “... Hemen belirtilmelidir ki, mülkiyet hakkı gerek Anayasa ve Yasalarla gerekse Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi ve ek protokolleri ile kabul edilmiş temel haklardandır. Eşyaya bağlı ayni haklardan olan mülkiyet hakkı herkese karşı ileri sürülebileceği gibi, hakka yönelik bir müdahale durumunda ne zaman gerçekleştiğine bakılmaksızın, ileri sürüldüğü andaki hak sahibi tarafından her zaman koruma istenebileceği de kuşkusuzdur. Anılan korumanın istenmesi durumunda da hakkın kötüye kullanıldığından söz edilebilmesine hukuken olanak yoktur..."[1] B. Haksız Yapıdan Kaynaklanan Elatma Halinde Elatma teşkil eden fiil haksız yapı ise haksız yapı sahibinin TMK’nin 724. maddesine dayalı arazinin mülkiyetinin kendisine geçirilmesini isteme hakkı dikkate alınmalıdır. TMK’nin 684. ve 718. maddeleri gereğince yapılar, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline geleceklerinden ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olacaklarından arzdan ayrı bir mülkiyet konusu olmaları, bağımsız bir mal olarak varlıklarını devam ettirmeleri hukuken mümkün değildir. Ancak, Kanun koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nin 722-724. maddelerinde hükme bağlamıştır. Çünkü TMK’nin 722/1. maddesi gereği arazi üzerine yapılmış olan yapı arzın bütünleyici parçası haline geleceğinden malzeme maliki malzeme üzerindeki hak sahipliğini yitirecek, buna karşılık arazi maliki ise zenginleşmiş olacaktır. Bu durumda malvarlığında artış oluşan arazi maliki karşısında malzeme malikinin korunması gerekecektir. Bu düzenleme ile hem malzemesi ile başkasının arazisine yapı yapan malzeme sahibine ve hem de kendi arazisine yapı yapılan arazi malikine bir takım haklar tanınmıştır. TMK’nın 724. maddesinde, arazisi üzerine yapı yapılan arsa sahibine karşı malzeme sahibine tanınmış olan arazinin mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilme hakkı ile arazi malikinin yapının ve arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine devrini isteyebilme hakkı düzenlenmiştir. Bağımsız bir dava şeklinde talepte bulunulabileceği gibi, açılan elatmanın önlenmesi davasında cevaba cevap süresi içerisinde harcı yatırılmak suretiyle karşı dava olarak da ileri sürülebilir. Düzenleme gereği, yapının değeri arazinin değerini açıkça geçiyorsa ve malzeme sahibi iyiniyetli ise arazinin tamamının ya da yeterli kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine geçirilmesini isteyebilir. “... Dava, çaplı taşınmaza el atmanın önlenmesi ve yıkım isteklerine ilişkindir. Dosya içeriğinden, halen taşınmazların davacılar adına kayıtlı olduğu, davalının kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkı bulunmadığı anlaşılmaktadır. Belirlenen bu olgular karşısında, çapın sağladığı mülkiyet hakkına değer vermek suretiyle mahkemece elatmanın önlenmesine karar verilmiş olmasında kural olarak bir isabetsizlik yoktur. Ne var ki, davalı, binanın yapımında baştan beri iyiniyetli olduğunu savunmuştur. Dava da, yıkım da istenildiğine göre, ileride telafisi imkansız bir zarara sebebiyet vermemek bakımından, davalının çekişmeli 2058 parsel sayılı taşınmaza yapmış olduğu binanın yıkımının fahiş zarar doğurup doğurmayacağı hususu da irdelenmek suretiyle, sonucuna göre, davalıya Türk Medeni Kanununun 724. maddesinden kaynaklanan temliken tescil istemesi bakımından olanak tanınması, bu konuda dava açıldığı taktirde yıkım isteği ile ilgili olarak eldeki dava bakımından ön mesele sayılması, açılmaması durumunda mevcut delil durumuna göre karar verilmesi gerekirken...”[2] C. Taşkın Yapıdan Kaynaklanan Elatma Halinde Komşuluk ilişkileri çerçevesinde olaya bakıldığında komşu taşınmazdan kaynaklanan elatmalarda taşkın yapı sahibinin TMK’nin 725. maddesinden kaynaklanan temliken tescil isteme hakkı üzerinde durulmalıdır. TMK’nin 725/1. maddesi taşkın yapı yönünden bütünleyici parça kuralına bir istisna getirmiş olup, ilk fıkrasına göre, "Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur." Yapı sahibinin, taşılan arazi üzerinde bir sınırlı ayni hakkı (üst hakkı veya taşınmaz lehine irtifak gibi) varsa, taşan yapının mülkiyeti, yapı malikinin mülkiyetine geçer. Bu hakkı sağlayacak olan sınırlı ayni hak, taşılan arazi üzerinde yapı yapma hakkı veren (üst hakkı gibi) bir ayni haktır. “... Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve kal isteklerine ilişkindir. Somut olayda; davalı vekilinin maktu harcı yatırmak suretiyle savunma yolu ile temliken tescil olmadığı takdirde irtifak hakkı tesisini talep ettiği anlaşılmaktadır. Ne var ki, mahkemece bu yönde olumlu olumsuz bir karar verilmiş değildir. Hal böyle olunca, mahkemece nispi harcında ikmal edilmesi suretiyle taşkın yapı nedeniyle davalı yararına temliken tescil veya irtifak hakkı koşullarının gerçekleşip, gerçekleşmediğinin araştırılması, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken...”[3] “...taşınmaz malikinin, yaptıracağı bir ölçümle parsel sınırlarını belirleyerek binasını bu sınırlar içine yapması bir zorunluluk olup buna uymayarak binasını taşkın olarak yapmış olması olasılığında bina sahibinin iyiniyetli olduğunu kabul etme olanağı bulunmadığına göre çaplı taşınmazdaki taşkınlık sebebiyle davalının iyiniyetli olduğu söylenemez. Dolayısıyla da Türk Medeni Kanununun 725. maddesinin koşulları eldeki davada oluşmamıştır... Hal böyle olunca, davacıya ait taşınmaza taşkın yapı yapmak suretiyle haksız müdahalede bulunan davalı yönünden yıkım ve ecrimisile de karar verilmesi gerekirken...”[4] “... Dava, çaplı taşınmaza el atmanın önlenmesi ve yıkım ile savunma yoluyla ileri sürülen temliken tescil isteklerine ilişkindir... Bilindiği üzere; taşkın yapılarda, sosyal ve ekonomik bir değeri yok etmemek ve yapının bütünlüğünü korumak amacıyla yasa koyucu 4721 s. Türk Medeni Kanunun (TMK) 722, 723, 724’üncü maddelerinde öngörülenlerden daha değişik ilkelere ihtiyaç duymuş bu nedenle 725. madde hükmünü getirmek zorunda kalmıştır. Söz konusu maddeye göre “Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.”. Böyle bir irtifak hakkı yoksa zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir. Görüldüğü üzere taşkın yapının korunmasındaki bireysel ve kamusal yarar nedeniyle TMK’nin 684, 718, 722. maddelerinde kabul edilen “üst toprağa bağlıdır” kuralına ayrıcalık getirilmiş taşkın yapı malikinin komşu taşınmazda inşaat veya irtifak hakkı gibi ayni bir hakkının bulunması halinde taşan kısım, taşılan taşınmazın değil, ana yapının bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüz’ü) sayılmış, tecavüz edilen kısım üzerinde yapı maliki yararına irtifak hakkı tanınmıştır. Hemen belirtmek gerekir ki taşkın yapıdan inşaat ve imalattan kasıt, taşınmaza sıkı ve devamlı surette bağlı olan esaslı yapılardır. Diğer bir söyleyişle taşan yapının tamamlayıcı parça (mütemmim cüz) niteliğinde olması gerekir. Onun, taşınmazın altında veya üstünde yapılması zeminde veya üstten sınırı aşması arasında madde hükmünün uygulanması açısından hiçbir fark yoktur...”[5] D. Komşuluk Hukukundan Kaynaklanan Elatma Halinde Bilindiği üzere komşuluk ilişkilerinden doğan zorunlu çıkar çatışmaları dikkate alınarak bir arada yaşamak durumunda olan, komşu taşınmaz maliklerinin ekonomik, sosyal çıkarlarını dengede tutabilmek için onlara katlanma ve kaçınma ödevleri yüklenmiştir. O halde, bir toplumda birlikte yaşama olanağı sağlayan insancıl, gerçekçi, zorunlu temel hukuk kuralına göre, hâkim; somut olayın özelliğini, taşınmazların konumlarını, kullanma amaçlarını, niteliklerini, yöresel örf ve adetleri, toplumun doğal ihtiyaç ve gerçeklerini göz önünde bulundurarak, komşuların birbirlerine göstermekle yükümlü oldukları olağan katlanma ve hoşgörü sınırını aşan bir taşkınlığın bulunup bulunmadığını saptama, zararı giderici önlemlerden en uygununu bulma, kaçınılmaz müdahaleleri yapmak suretiyle özverileri denkleştirme durumundadır. Bu durumda malikin taşınmazına komşu taşınmazdan kaynaklanan bir elatma olsa da bu elatmaya komşuluk ilişkileri çerçevesinde katlanmak zorundaysa artık elatmanın önlenmesi yoluna gidilemeyecektir. “... Dava; elatmanın önlenmesi ve yıkım istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne, dava konusu taşınmaz içerisinde bulunan baz istasyonun kaldırılmasına karar verilmiştir. Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme hüküm kurmaya elverişli değildir. Fen bilirkişisi raporunda dava konusu parselin kadastro sınırıyla zemindeki sınırın farklı olduğu tespit edilmiş olup, davalı vekili baz istasyonunun bulunduğu direğin parsel dışında olduğunu iddia etmektedir. Öncelikle bu hususun açıklığa kavuşturulması ve sonucuna göre karar verilmesi, baz istasyonu dava konusu parsel sınırları dışında ise uyuşmazlığın Türk Medeni Kanununun 737. maddesi kapsamında komşuluk hukuku çerçevesinde değerlendirilerek karar verilmesi...”[6] “... Komşuluk hukukundan kaynaklanan elatmanın önlenmesi davalarında davalının kusurlu olması aranmaz. Davalının kusurlu olup olmaması, kasıtlı hareket edip etmemesi, elatmanın önlenmesi davasına etkili değildir. Yeter ki, davalının eylemiyle davacının zararı arasında illiyet bağı bulunsun. Davalının hiçbir kusuru olmasa dahi, elatmanın önlenmesine, eski hale getirme ve tazminata hükmedilebilir. Öte yandan, kural olarak davacının zararının doğmaması için bir önlem almaması da elatmanın önlenmesi davasını etkilemez. Davanın kabulüne karar verilebilmesi için, elatmanın mülkiyet hakkının aşırı ve taşkın kullanılması niteliği taşıması gerekir. Elatma objektif ölçütlere göre hoşgörü ve tahammül sınırları içerisinde kalmakta ise elatmanın önlenmesine karar verilemez. Başka bir anlatımla, taşkın kullanma yoksa hakimin olaya müdahalesi gerekmeyeceğinden davanın reddi gerekir..."[7] E. İmar Uygulamasından Kaynaklanan Elatma Halinde 3194 s. Kanun'un 18/9. maddesindeki düzenleme[8] gereği, bir kimsenin kendine ait veya paydaşı olduğu taşınmaz üzerinde veyahut bir hakka dayanarak başkasının taşınmazı üzerinde yaptığı bir yapı imar uygulaması sonucu oluşan başka bir kimsenin imar parselinde kalırsa, yapıların bedelleri ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmediği veya aralarında bu yönde bir anlaşma yapılmadığı ya da ortaklığın giderilmesi davası açılmadığı sürece, yapı maliki imar uygulaması ile başkasının arsa veya arazisinde kalan yapısını ekonomik ömrü tükeninceye kadar kullanmaya devam eder. 3194 sayılı Kanunun 18. maddesindeki bu düzenleme ile yapı malikinin, yapının üzerinde bulunduğu zemin ile ilişkisi kesilmekte, yerin başka birine verilmesine imkân tanınmakta; yapı malikine de, yukarıda belirtilen hususlar yerine getirilmediğinde başkasına ait zemin üzerindeki yapısını ekonomik ömrü tamamlana kadar kullanmasına izin verilmiştir. Buna karşılık yapı sahibi de, imar planı kesinleşen yerlerde imar parsellerinin ifrazı veya tevhidi mümkün olmadığından, imar parseline tecavüzlü yapılar sebebiyle TMK’nin 725. maddesi gereğince temliken tescil isteyemez. Bu düzenleme TMK’nin 684. maddedeki "Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur." kuralının bir istisnasıdır. Aynı şekilde TMK’nin 683., 724. ve 725. maddelerine de aykırıdır. Çünkü yapı sahibinin temliken tescil isteme hakkı; zemin sahibinin ise bedelini ödemedikçe elatmanın önlenmesi, yıkım ve ecrimisil isteme hakları mevcut değildir. “... Hemen belirtmek gerekir ki; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 684 ve 718 maddeleri gereğince, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar. Ancak kanunlarla bu kuralın aksi kararlaştırılabilir. Nitekim 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18/9. maddesinde bu kurala bir istisna getirilmiş bulunmaktadır... Getirilen bu düzenlemede, bazı özel durumların varlığı halinde yapı ile zemin arasındaki hukuki ilişki kesilerek, yapının, üzerinde bulunduğu taşınmazın malikinden başkasına bırakılması suretiyle imar parsellerinin oluşturulabileceği öngörülmüştür. Böylece yapıların bedelleri ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmediği veya aralarında bu yönde bir anlaşma yapılmadığı ya da ortaklığın giderilmesi davası açılmadığı sürece bu yapıların ömürlerini dolduruncaya kadar eski sahiplerine kullanma imkânı sağlanmış ve zemin malikinin tasarruf hakkı da kısıtlanmıştır. 3194 sayılı İmar Kanunu'nda yer alan hükümler kamu düzeniyle ilgili olup kanun koyucu imar planlarının bozulmaması için taşınmazların tevhit ve ifraz işlemlerini kişinin veya kişilerin inisiyatifine bırakmamıştır. Ancak bir kimse kendi taşınmazı üzerine mütemmim cüz (ayrılmaz parça) niteliğinde yapı inşa etmiş, imar uygulaması sonucu bu yer üçüncü kişiye ait imar parseli içerisinde kalmış ise, kendi arzu ve iradesi dışında idari kararla oluşan bir durum söz konusu olduğundan kusurlu sayılmayarak imar parseli malikine karşı yapı sahibi korunmuştur...”[9] Aydın Tekdoğan Avukat İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi Emekli Başkanı ------------- * Ayrıntılı bilgi için Tekdoğan A., Çaplı ve Komşu Taşınmaza Elatmanın Önlenmesi Temliken Tescil ve Tazminat Davaları, 2. Baskı, Seçkin Yayınevi, Eylül 2023, 1104 Sayfa [1] Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E. 2018/3277 K. 2019/3930 T. 10.4.2019 [2] Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E. 2018/8891 K. 2018/11136 T. 11.04.2018 [3] Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E. 2018/6065 K. 2018/15600 T. 12.09.2018 [4] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2017/3026 K. 2017/4542 T. 21.9.2017 [5] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2016/17465 K. 2016/11224 T. 19.12.2016 [6] Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E. 2018/10731 K. 2018/14343 T. 25.06.2018 [7] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2014/11175 K. 2015/1985 T. 26.2.2015 [8] Anılan 9. fıkra, 10.7.2019 tarih ve 30827 sayılı R.G.’de yayımlanan, 4.7.2019 tarih ve 7181 sayılı Kanunun 9. maddesi ile yürürlükten kaldırılmıştır. [9] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2012/3-633 K. 2013/247 T. 13.2.2013