A
Admin
Yönetici
Yönetici
6306 sayılı kanunun 6/1. maddesi gereğince; “Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Başkanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir.” Buna göre bina yıkılınca artık bağımsız bölüm sahipleri önceki vasfına göre belirlenmiş kullanım biçimleri ve arsa payları doğrultusunda bu binanın geleceği üzerinde hak ve söz sahibi olacaktır. Öte yandan 634 sayılı kanunun 3. maddesi uyarınca; “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.” demektedir. Kat malikleri kurulu tarafından kentsel dönüşüm nedeniyle alınmış olan kararda kat maliklerinden birinin veya birkaçının eski arsa paylarının değerini karşılamayacak değerde yeni bir bağımsız bölüm veya arsa payı planlaması yapılmışsa bu durumda açılacak dava “arsa payı düzeltim davasıdır.” Kentsel dönüşüm uygulamalarında, maliklerin mülkiyet hakkını etkileyen en önemli unsurlardan biri arsa payıdır. Ancak geçmişte inşa edilen birçok yapıda, bağımsız bölümlerin gerçek değerleri gözetilmeksizin müteahhitler tarafından eşit arsa payı belirlenmiş ve bu durum, zamanla ciddi uyuşmazlıklara neden olmuştur. Örneğin, değer açısından biri diğerinden belirgin şekilde yüksek olan iki daireye eşit arsa payı verilmişse, bu durum dönüşüm sürecinde haksızlık yaratmakta ve daha yüksek değere sahip malikin mağduriyetine yol açmaktadır. Çünkü 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan kentsel dönüşüm uygulamalarında esas alınan kriter, bağımsız bölümün fiziksel büyüklüğü ya da piyasa değeri değil, tapuda kayıtlı olan arsa payıdır. Bu nedenle fiili kullanım durumu ile tapu kayıtları arasında uyumsuzluk bulunması halinde, ilgili maliklerin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde arsa payı düzeltim davası açmaları mümkündür. Arsa paylarının, bağımsız bölümlerin alanı, niteliği, bulunduğu katı, konumu, cephesi, manzarası, gibi birçok faktörün sonucunda ortaya çıkan değere göre belirlenmesi gerektiğinden gerek dava açılmadan önce, gerekse dava sürecinde SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme şirketlerinden bu konuda destek alınması davacı ve davalı tarafların lehine olacaktır. Bu dava, yalnızca hatalı arsa payı verilen bağımsız bölüm malikine karşı değil, binadaki tüm maliklere yöneltilmelidir. Dava sürecinde taşınmazın konumu, cephesi, kat durumu, manzarası gibi özellikler; mimari proje, tapu kayıtları ve bilirkişi raporları eşliğinde değerlendirilir. Mahkeme, tüm bu unsurları dikkate alarak arsa paylarının fiili duruma uygun şekilde yeniden belirlenmesine karar verebilir. Bu dava türü teknik anlamda bir tespit davası niteliğinde olup, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı sona ermeden her zaman açılabilir ve zamanaşımı süresine tabi değildir. Ancak binanın yıkımı gerçekleşmeden önce dava açılması önemlidir. Bina yıkıldıktan sonra bu dava açılamaz. Eğer bina yıkılacaksa hak kayıplarının önüne geçilebilmesi adına delil tespiti yapılması gerekebilir. Bununla birlikte, arsa paylarının daha önce mahkeme kararıyla belirlenmiş olması halinde, kesin hüküm oluştuğundan yeniden dava açılamaz. Aynı şekilde, tapuda yer alan resmi senette arsa paylarını kabul eden maliklerin daha sonra dava açması da Yargıtay kararlarına göre hakkın kötüye kullanılması sayılmakta ve dürüstlük kuralına aykırılık gerekçesiyle reddedilmektedir. Arsa payının doğru şekilde belirlenmesi, sadece adaletin sağlanması açısından değil, aynı zamanda kentsel dönüşüm sürecinde alınacak kararlarda maliklerin oy oranlarını doğrudan etkilediği için büyük önem arz etmektedir. Yargıtay 18. HD. 2005/1500 E. 2005/3483’e göre; “Davacı vekili dava dilekçesinde, ana taşınmazın onaylı mimari projesinde gösterilen ve müvekkilinin satış vaadi sözleşmesi ile satın almış olduğu B Blok 11 nolu dükkâna arsa payı ayrılmadığını ve tapuya da bağımsız bölüm olarak kaydedilmediğini ileri sürerek sözü edilen bağımsız bölüme arsa payı verilerek kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmesini, böylece arsa paylarının düzeltilmesini istemiştir. Dosyada toplanan bilgi ve belgelerden, özellikle tapu kayıtları ve bilirkişi raporu içeriğinden davaya konu edilen B Blok 11 nolu dükkân nitelikli bağımsız bölümün 1992 yılında düzenlenip belediyece onaylanan mimari projesinde gösterilmiş olmasına karşın ana taşınmazda kat mülkiyeti kurulurken bu bağımsız bölümün tapuya tescil edilmediği ve arsa payı özgülenmediği anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Yasasının 3. maddesi hükmüne göre kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinin her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, (somut olayda olduğu gibi) doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak özgülenen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olarak özgülenmediği ya da somut olayda olduğu gibi bağımsız bir bölüme arsa payı özgülenmediği hallerde ilgili kat malikinin arsa paylarının yeniden düzeltilmesi için mahkemeye başvurma hakkı vardır. Yine anılan yasanın 13. maddesi hükmü uyarınca kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve ana taşınmazın kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir. Anılan yasa maddeleri hükmü çerçevesinde somut olay incelendiğinde; kat mülkiyetinin kurulmasına esas olan ana taşınmazın onaylı mimari projesinde dükkan nitelikli bağımsız bölüm olarak gösterilen B Blok 11 nolu bağımsız bölümün kat mülkiyeti kurulurken diğer bağımsız bölümlerle birlikte göz önünde tutularak her bir bağımsız bölümün (bu bağlamda dava konusu dükkanın) o tarihteki değerleri ayrı ayrı belirlenip bu değerleriyle oranlı olarak her birine arsa payının özgülenmesi ve tapuya tescili gerekirken, dava konusu bağımsız bölüme arsa payı özgülenmediği ve tapuya tescil de edilmediği anlaşıldığına göre; mahkemece öncelikle bu bağımsız bölümün kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değeri ile oranlı olarak arsa payının belirlenmesi, buna bağlı olarak ana yapıdaki diğer bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının da yeniden düzenlenmesi, böylece dava konusu bağımsız bölüm de dahil ana yapıdaki diğer bağımsız bölümlere ilişkin arsa paylarının saptanması için bilirkişiden ek rapor alınması, gerektiğinde yeni bir bilirkişi kurulu oluşturularak yerinde yapılanacak inceleme ile yukarıdaki eksikliğin giderilmesi yolunda ayrıntılı ve denetime elverişli rapor alınması, bundan sonra dava konusu bağımsız bölümün arsa payını gösterir biçimde tapuya tescili, bu cümleden olarak diğer bağımsız bölümlerin de arsa paylarının düzeltilmesi ile ilgili değişikliğin tapuya tescili yolunda hüküm kurulması gerekirken; yetersiz araştırma ve eksik inceleme sonucu salt dava konusu bağımsız bölümün tesciline karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.” Yargıtay kararında da görüldüğü üzere, mimari projede yer almasına rağmen tapuda bağımsız bölüm olarak tescil edilmeyen ve arsa payı tahsis edilmeyen bir taşınmaz için açılan davada, yalnızca bu bölümün değil tüm bağımsız bölümlerin değerleri dikkate alınarak arsa paylarının yeniden belirlenmesi gerektiğine hükmetmiştir. Kararda, eksik tescilin düzeltilmesi için bilirkişi incelemesiyle taşınmazların gerçek değerlerinin tespit edilmesi ve arsa paylarının buna göre düzenlenmesi gerektiği vurgulanmıştır. Eksik incelemeyle yalnızca davacı bölüme ilişkin tescil kararı verilmesi ise hukuka aykırı bulunmuştur.